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如何理解房屋租賃合同的租期為“至動遷為止”

2019-06-17 352


案情簡介:

        我之前參與了一起房屋租賃合同糾紛案件,案子的經過大致是這樣的,2015年5月17日,出租人A與承租人B簽訂了一份房屋租賃合同,約定 A把自有房屋租賃給B,期限自2015年5月20日至動遷為止,月租金為1300元。至2016年9月,A致函B,通知解除房屋租賃合同,并返還房屋,B不同意。故A以B為被告,于2017年3月向上海市靜安區人民法院提起訴訟,提出如下訴訟請求:一、解除原、被告之間的房屋租賃合同;二、被告返還原告房屋;三、被告支付原告房屋使用費;四、訴訟費由被告承擔。

靜安區人民法院經審理后認為,當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照法律規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。根據雙方簽訂的租賃合同,租期到動遷為止,但現系爭房屋所在地塊并未頒布征收公告,有關部門亦未明確征收時間,故本院認為,系爭合同對于租期的約定并不明確,雙方亦無法達成一致意見,故依法應視為不定期租賃合同,現原告要求解除合同具有事實和法律依據,本院予以支持。最后,靜安法院判決:一、原告與被告之間的房屋租賃合同解除;二、被告于判決生效之日起十五日內返還房屋;三、被告支付原告2017年5月18日至實際返還房屋為止的房屋使用費;四、原告返還被告房屋押金;五、原告支付被告裝修損失1200元。

       一審判決作出后,被告不服,向上海市第二中級人民法院提起上訴,二審法院經審理后認為,《租賃合同》中明確約定租期至動遷為止,房屋動遷是屬于待定的不確定的事實,因此該條款實質是附解除條件的約定,在20年法定期限內出現房屋動遷的情形,則合同可以解除。在未滿足解除條件之前,雙方均不可任意解除合同。一審法院認定《租賃合同》為不定期租賃合同,本院予以糾正。A在系爭房屋尚未動遷之時要求解除合同并處理相關事宜,缺乏事實和法律依據。雙方應當繼續履行《租賃合同》。最后,上海市第二中級人民法院判決:一、撤銷原審判決;二、對A的訴訟請求不予支持。

       二審判決做出后,A找到我,希望我幫助他申請再審。

律師觀點:

        在梳理該案的情況時,我注意到一審法院和二審法院對該《租賃合同》定性的結果都過于片面,不夠完整。我認為,本案的《租賃合同》的定性其實具有雙重性質。首先,本案中的動遷因其不確定性屬于附條件;其次,合同租賃期限約定未予以明確,也當屬于不定期租賃。所以《租賃合同》應當是附解除條件的不定期租賃合同。

根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱“《合同法》”)第四十五條、第四十六條,一個合同是既可以附條件也可以附期限的。基于性質原因,附條件的約定并不能對合同的期限產生影響,反之亦然。本案中,動遷屬于不確定的事實,故《租賃合同》中約定“至動遷為止”應當是附解除條件的約定。但是,另根據《合同法》第二百一十三條規定,租賃合同的內容包括租賃期限。二審判決把“至動遷為止”認定為附解除條件的約定的同時,也將合同的期限固定為20年法定期限,雙方均不得任意解除,這是不符合法律規定的。《租賃合同》實際上并未對租賃期限作出約定或者說是約定不明,根據《合同法》二百三十二條,該《租賃合同》租賃期限屬于不定期。故不論解除條件是否成就,均無法改變《租賃合同》系不定期租賃的性質。也就是說,A可以行使任意解除權。二中院在受理了再審申請之后,在各方的配合和努力下,A與B終于化解了矛盾,在房屋租賃問題上達成調解,重新簽訂了一份房屋租賃合同,把租期約定為三年。

       通過這個案子,希望大家在碰到類似情況時予以注意,一般來說,在房屋租賃期限上約定到動遷為止,屬于附解除條件,對于房屋租賃的期限則視為未約定或者約定不明,雙方如果仍無法確定的話,那就屬于無固定期限,出租人可以隨時解除。但是,如果出租房屋所在地有征收公告或其他相關政府文件,已經明確納入征收范圍的,那我認為一般可以確認為租賃期限約定明確,出租人不得任意解除租賃合同。

 

                                        陳文杰 律師

                                     上海市光明律師事務所

 

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